Tahliye Taahhütnamesi Nedir? 

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) özel olarak düzenlenmiş, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi sürecinde önemli bir yere sahip olan bir hukuki kavramdır. Tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından yazılı olarak düzenlenen ve belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağı yönündeki iradi beyanıdır. Kiraya vereninin kiracıdan tahliye taahhütnamesi alması halinde Türk Borçlar Kanunu'nun evin tahliyesinde büyük kolaylık sağlaması sebebiyle kiraya verenler tarafından oldukça revaçta olan bir husustur. Ancak kanun koyucu geçerli bir tahliye taaahhütnamesi için bazı koşullar ön görmüş ve geçerliliğini bunların tümünün bir arada olmasına bağlamıştır. TBK madde 352/I gereği, tahliye taahhüdü düzenlenmesinin yazılı şekilde olması zorunlu kılınmıştır. Bu zorunluluk, hukuki güvenliği sağlamak ve tarafların haklarını daha net bir şekilde belirlemek amacıyla getirilmiştir.

 

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği

 

Tahliye taahhütnamesi, hem bir irade beyanı hem de bir sözleşme unsuru olarak değerlendirilebilir. Bir yandan kiracının iradesini gösteren bir beyan niteliğindeyken, diğer yandan kira sözleşmesi içerisinde yer aldığında sözleşmenin bir parçası haline gelir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesi hem borçlar hukuku hem de sözleşmeler hukuku açısından incelenmektedir.

 

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

 

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekmektedir:

 

Yazılılık Şartı: TBK m. 352/I açıkça tahliye taahhüdünün yazılı olmasını şart koşmaktadır.

Tahliye Tarihinin Belirtilmesi: Taahhütnamede tahliyenin yapılacağı kesin bir tarih belirtilmelidir. 

Kiracının İmzası: Taahhütnameyi sadece kiracı imzalayabilir. Başka bir kişinin imzası geçerli sayılmaz.

Kira Sözleşmesi Sonrası Düzenlenme: Taahhütname, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmelidir. Aksi halde tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır.

İrade Serbestliği: Taahhütname, kiracının özgür iradesiyle tahliye edeceği beyanını içermelidir. Hile, tehdit gibi sebeplerle verilmiş bir taahhüt geçersizdir.

 

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

 

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi, kiracı tarafından belirlenen tarihte kiralananın boşaltılmaması durumunda kiraya verene önemli bir hak tanımaktadır. Bu haktan faydalanmak isteyen kiraya veren, belirli bir süre içerisinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.

 

Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren en geç bir ay içinde icra dairesine başvurarak icra takibi başlatabilir.

İcra dairesi, kiracıya taşınmazı belirlenen süre içinde boşaltması yönünde bir ödeme emri gönderir. Kiracı bu emre itiraz etme hakkına sahip olmasına rağmen itiraz etmezse yahut itiraz etmesine rağmen itirazın iptali davasında mülk sahibinin lehine karar alınması halinde icra dairesi zorla tahliye işlemine başlar.

 

Kiraya veren, icra takibi yerine veya ek olarak, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir. Bu durumda mahkeme, sunulan delilleri değerlendirerek tahliye kararı verebilir.

 

Tahliye talebinde bulunma hakkı öncelikle kiraya verene aittir. Ancak kiralananın daha sonra başka bir kişiye devredilmesi durumunda yeni malik de tahliye talebinde bulunabilir. Birden fazla kiraya veren varsa, hepsi birlikte dava açmalıdır. Kiraya veren vefat etmişse, mirasçıları birlikte dava açabilir.

 

Önemli bir husus da hak düşürücü süredir. Kiraya veren, tahliye taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içinde icra takibi başlatmaz veya dava açmazsa, tahliye talebinde bulunma hakkını kaybeder. Bu süre, hakim tarafından re'sen gözetilmelidir.

 

 

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

 

 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.05.2010 tarihli ve 2010/2015 E., 2010/6263 K. sayılı kararı

 

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan itirazın iptali-tahliye davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.

 

Dava, yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle davalılar hakkında yapılan icra takibine itirazın iptali ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece, istemin reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalılar hakkında yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak Antalya İkinci İcra Müdürlüğümün 2008/6325 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlattıklarını, davalıların haksız olarak takibe itiraz ederek takibi durdurduklarını, davalıların haksız itirazlarının iptali ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalılar vekili, tahliye taahhüdünün tahliye tarihi belirtilmeksizin verildiğini, davacının kötü niyetli olduğunu bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davaya konu edilen tahliye taahhütnamesinin kira süresi dolmadan 01.04.2008 tarihli ve adi şekilde düzenlendiği, sözleşmenin ise noterden düzenlendiği, tarafların 10 yıllık sözleşmeyi bertaraf etmek istedikleri takdirde taahhüdün de noterden düzenlemesi gerektiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

 

Taraflar arasında düzenlenmiş 12.05.2000 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davacı vekili, 15.05.2000 günlü düzenleme, 01.04.2008 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak, davalılar hakkında 04.04.2008 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Davalılar, gerek icra takibine karşı süresinde yaptığı itirazında, gerekse mahkemedeki savunmalarında, taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, taahhüdün tahliye tarihleri belirtilmeksizin verildiğini ileri sürmüştür. Davacı, yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre, davalıların sözleşmenin yenilendiğini aynı kuvvete haiz yazılı bir belge ile kanıtlamaları gerekir. Davalılar akdi ilişkinin yenilendiğine dair yazılı bir belge sunamamalardır. Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalılar tarafından inkar edilmeyen tahliye taahhütnamesinde "bir süreden beri kiracısı bulunduğumuz..." ibaresi yazılıdır. Taahhütnamenin içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdünün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

 

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 26.05.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 28.03.2017 tarihli ve 2017/1615 E., 2017/4518 K. sayılı kararı

 

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

 

KARAR

Davacı alacaklı, davalı ile müvekkili arasında 07.09.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracılık ilişkisi bulunduğunu, davalının 07.01.2014 tarihinde kiralananı 01.10.2015 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiğini tahliye taahhütnamesini imzaladığını tahliye taahhüdüne dayanılarak davalının taşınmazdan tahliyesi için icra takibi yaptıklarını, ancak davalının haksız bir şekilde takibe itiraz ettiğini ileri sürerek, davalının itirazının kaldırılmasına takibin devamına karar verilmesini istemiştir.

Davalı borçlu vekili, müvekkilinin davacıya ait işyerini her yıl için birer yıl süreli ayrı ayrı sözleşmeler yapmak suretiyle kiraladığını, 07.09.2014 tarihinde aynı taşınmazla ilgili olarak yeni 1 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinin ise 07.01.2014 tarihi olduğunu, dolayısıyla geçersiz olan bu tahliye taahhüdüne dayanılarak müvekkilinin taşınmazdan tahliyesinin istenemeyeceğini, ayrıca müvekkilinin serbest iradesi ile tahliye taahhüdünü imzalamadığını, tahliye taahhüdünü imzalamazsa kira sözleşmesi akdedilmeyeceği için imzalamak zorunda kaldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taraflarca da kabul edildiği üzere taşınmaza ilişkin ilk kira sözleşmesinin 07/09/2013 tarihli bir yıllık kira sözleşmesi olup ikinci kira sözleşmesinin ise 07/09/2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğu, tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesinden ve taşınmazın tesliminden sonra düzenlendiği, davalı tarafın da tahliye taahhüdü ile aynı kuvvet ve mahiyette bir yazılı belge ile kira akdinin uzatıldığını veya yenilendiğini ispatlayamadığı, zira 07/09/2014 tarihli yenilenen kira sözleşmesinin de 1 yıl süreli olup tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden daha önceki tarihte sona erdiği, TBK.'nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl daha uzamasının da tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliğini etkileyemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının itirazının kaldırılmasına ve takibin devamına karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 

Dava, tahliye taahhüdü nedeni ile yapılan takibe itirazın kaldırılması istemine ilişkindir.

 

Davacı vekili, 07.01.2014 tanzim ve 01.10.2015 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanarak, davalı hakkında 07.10.2015 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Davalı, gerek icra takibine karşı süresinde yaptığı itirazında gerekse mahkemedeki savunmalarında, taahhütnamedeki imzaya karşı çıkmamış, sözleşmenin yenilendiğini, taahhüdün baskı altında verildiğini ileri sürmüştür. Davacı yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdüne dayandığına göre davalının sözleşmenin yenilendiğini ya da uzatıldığını aynı kuvveti haiz yazılı bir belge ile kanıtlaması gerekir. Davalı, takibe dayanak yapılan 07.01.2014 tarihli adi yazılı tahliye taahhüdünden sonra, davacı ile aralarında 07.09.2014 tarihli kira sözleşmesi akdedilerek kira sözleşmesinin yenilendiğini ileri sürmüş ve taraflarca akdedildiği anlaşılan 07.09.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesini dosyaya sunmuştur. Bu durumda tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 07.09.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı değerlendirilerek Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.

 

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 28.03.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

 

Aşağıda sunulu tahliye taahhütnamesi örneği, genel bir çerçeve sunmakla birlikte, her tahliye taahhütnamesi ve tahliye davası farklı hukuki ve kişisel durumları içerir. Bu nedenle, bu örnekteki bilgilerin sizin durumunuza tam olarak uymayabileceğini unutmayın. Yanlış veya eksik bir tahliye taahhütnamesi, hukuki süreçte aleyhinize sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, tahliye süreciyle ilgili herhangi bir adım atmadan önce bir avukata danışmanız tavsiye edilir.

 

 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

 

KİRACI (Taahhüt Eden)

ADI SOYADI                           :

T.C. KİMLİK NO                    :

 

KİRAYA VEREN (Mal Sahibi)   

ADI SOYADI                           :

T.C. KİMLİK NO                    :

 

TAHLİYE EDİLECEK

MECURUN ADRESİ              :

 

 

TAAHHÜT TARİHİ               :

 

TAHLİYE TARİHİ                  :

 

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda yazılı adresteki taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanunun 7. Maddesi A bendi gereğince yukarıda belirtilen Tahliye Tarihinde boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim.

 

                                                                                                                                        Kiracı (Taahhüt Eden) İmza

 

 

 

 

Yayınlarımız, sizlere bilgi ve fayda sağlaması amacı ile tavsiye maksadında hazırlanmıştır. İşbu bilgi notu Türkiye Cumhuriyeti yasal düzenlemeleri esas alınarak takdir edilmiş olup, herhangi bir hukuki kesin geçerlilik içermemektedir.

 

Saygılarımızla,

 

Gençel Hukuk Bürosu

Av. Abdullahcan GENÇEL