Yabancıların Taşınmaz Alımında KDV Muafiyeti

Bilindiği gibi, Katma Değer Vergisi veya kısaca KDV, yapılan mal ve hizmet teslimlerinde, mal ve hizmeti, teslim edenin ödediği ancak teslim alana yüklenen bir harcama vergisidir. %1’den %18’e kadar değişmektedir. Ancak kanunun öngördüğü bazı hallerde KDV tutarından muafiyet söz konusu olabiliyor. Aşağıdaki yazımızda KDV muafiyetleri arasında yer alan yabancıların taşınmaz alımında yararlanabileceği KDV muafiyetini açıklayacağız.

 

KDV İstisnası nedir?

 

KDV istisnasına ilişkin temel düzenlemeler KDV Kanunu ve Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde yer almaktadır.

 

KDVK’nın 13/i maddesine göre konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları (GVK 3/2 hariç) ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri katma değer vergisinden istisnadır.  Söz konusu istisnanın uygulamasına yönelik belirlemeler ise KDVUGT’nin II/B.12. Bölümünde yapılmıştır.

 

KDVUGT’nin 12.2.2 maddesine göre Türkiye’ye bedelin döviz olarak getirilme şartı esas olarak bankalar aracılığıyla gerçekleştirilmesi öngörülmektedir. Bunun tevsiki de banka dekontu vasıtasıyla olacaktır. Ayrıca bu bedel ödemelerinin kredi kartları ile de yapılması mümkün olup bedelin transfer edilmiş olduğu Türkiye’de bulunan bankadan bir dekont yahut yazı ile tevsiki mümkün olacaktır.

 

KDV istisnasından nasıl yararlanabilirim?

 

KDV muafiyeti konut ya da iş yerininin ilk tesliminde yabancılara uygulananır. Bu gayrimenkullerin teslime konu olabilmesi için binanın yapı ruhsatı olması ve kullanıma hazır şekilde teslim edilmesi gerekir. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak başkasına satılması halinde yapılan satış ilk teslim olarak nitelendirilemez.

 

İstisnadan yararlanacak Alıcılar

 

• Çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları (Resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olan adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı ülkede oturan Türk vatandaşları hariç),
• Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere,
• Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara

 

yapılan konut veya iş yerlerinin ilk teslimlerinde uygulanır. Bu istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut ya da iş yeri alması mümkündür.

 

Bedelin Türkiye’ye Döviz olarak Getirilmesi

 

 

Hangi sürelerde Bedelin Türkiye’ye getirilmesi gerekir?

 

TR Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için bedelin peşin ödenmesi ya da en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç 1 yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir. İstisnaya ilişkin KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır.

 

Alıcının KDV muafiyetinden yararlanabilmesi için üzerine düşen yükümlülükleri kabul ettiğini belirten taahhütname belgesi satış aşamasında imzalanacaktır.

 

Bedelin Türkiye’ye getirildiğinin Tevsiki

 

Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu yahut Döviz Alım Belgesi ile tevsik edilir. Ödemenin yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması mümkündür. Ancak bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir.

 

Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümknü olup bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde Gümrük İdaresinden alınan belgeler kullanılır.

 

Ayrıca, Dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya TL olarak ödenmesi de mümkündür.

 

6824 sayılı Kanunun Resmi gazete’de yayımlandığı 08/03/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz olarak değerlendirilemez. Ancak, belirli konut veya iş yeri alma amacıyla bu tarihten önce ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerlerine ilişkin Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.

 

İran gibi SWIFT’ten çıkarılan ülkelerden gelecek Dövizin Tevsiki

 

İran gibi bankacılık faaliyetlerinin kısıtlandığı ülke vatandaşlarının KDV muafiyetinden faydalanabilmesi için 15 Ekim 2019'da Resmi Gazete'de KDVGUT'un 12.2.2.2 maddesine ek paragraf eklendi. Bu ek paragraf ile ilgili ülke vatandaşlarının taşınmaz alımında KDV muafiyetinden yararlanabilmeleri için kolaylıklar sağlandı.

 

Bu kolaylıktan yararlanabilmek adına:

 

• Alıcı ve satın alınacak gayrimenkule dair gerekli bilgilerin Banka dekontunda yer alması,
• Alıcı ve satıcı arasında söz konusu gayrimenkulün satışı konusunda muvafakatname imzalanması gerekmektedir.

 

NOT: Nakit olarak ödenen veya banka yoluyla transfer edilen satış bedeli, satıcının hesabına aktarılmalıdır ve gerekli belgelerin tamamı satıştan makul süre öncesinde ibraz edilmelidir.

 

Konut veya İş yerinin 3 Yıl içerisinde Elden Çıkarılamaması

 

Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem tesis edilmis olması gerekir. İstisna kapsamında satış yapanlar, konut veya iş yeri satışının 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesi kapsaminda KDV’den istisna olarak yapıldığını Tapu Müdürlüklerine bildirirler. Bu bildirim üzerine, tapu müdürlükleri tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine, bu konut veya işyerlerinin 3 yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte ödeneceği hususunda şerh konulur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin 3 yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilemeyen vergi, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafindan taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir.

 

Ödemenin yapıldığına ve devrin yapılmasının mümkün olduğuna dair ilgili vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu müdürlükleri tarafindan devir işlemi gerçekleştirilmez. 3 yıllık süre sonra yapilacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmaz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü, 3065 sayili Kanunun (13/i) maddesi kapsaminda KDV’den istisna olarak yapıldığı beyan edilen devirleri işlem bazında aylık dönemler itibariyle, en geç takip eden ayın 10 uncu gününe kadar elektronik ortamda ve liste halinde Gelir İdaresi Başkanlığına bildirir.

 

 

İstisnanın Usulüne Uygun Olarak Gerçekleşmemesi

 

3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesinde öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, zamanında tahsil edilemeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu tutulur.

 

İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin fatuarnın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde zamanında tahsil edilemeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikmek faizi ile birlikte aranır.

 

Konut veya İş Yeri Teslimlerinden Doğan KDV İadesi Talepleri

 

• Konut veya iş yeri teslimlerinden doğan iade taleplerinde aşağıdaki belgeler aranır: 
• Standart iade talep dilekçesi -İstisnanın beyan edildiği döneme ilişkin indirilecek KDV Listesi
• iade hakkı doğrudan işleme ait yüklenilen KDV listesi
• iadesi talep edilen KDV hesaplama tablosu
• Satış faturaları listesi
• Satıcıların teslimden önce temin etmeleri gereken tebliğin (11/B-12.1.3) sayılan belgeler
• Dövizin tamamının Türkiye’ye getirildiğini tevsik eden banka dekontları veya gümrük idaresinden alınan belgeler ile satıcıya ödendiğini tevsik eden banka dekontları
• Satışa ilişkin tapu kayıt örneği

 

 

 

Gençel Hukuk olarak tüm ikamet izni işlemlerinizi alanında uzman avukat kadromuz ile büyük bir titizlikle yürütüyoruz. Türkiye’de ikamet eden yahut ikamet etmek isteyen yabancılara güvenilir hizmet sunuyoruz. Aşağıdaki iletişim adreslerimizden bize ulaşıp bu süreçlerde hukuki ve usuli destek alabilirsiniz.

 

Yayınlarımız, sizlere bilgi ve fayda sağlaması amacı ile tavsiye maksadında hazırlanmıştır. İşbu bilgi notu Türkiye Cumhuriyeti yasal düzenlemeleri esas alınarak takdir edilmiş olup, herhangi bir hukuki kesin geçerlilik içermemektedir.

 

Saygılarımızla,

 

Gençel Hukuk Bürosu

Av. Abdullahcan GENÇEL