Yabancıların Taşınmaz Alımında Döviz Alım Belgesi

Bilindiği üzere, 2018 yılında gerçekleştirilen Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında ülkemizde yabancı kişilerin en az 400.000 USD (İki yüz elli bin ABD Doları) tutarındaki taşınmaz veya taşınmazları satın alarak istisnai olarak Türk vatandaşlığı kazanabilmesi mümkün kılınmıştır. Bu noktada da yabancı ülkeden gelen dövizin kayıtlara geçmesi anlamında bankalar önemli bir rol oynamaktadır. Şöyle ki 24 Ocak 2022 itibariyle, yabancılara alıcı oldukları işlemlede Merkez Bankasına döviz bozdurma zorunluluğu getirilmişir. Buna göre Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan kişilerin alacakları gayrimenkullerin ödemelerini döviz cinsinden yapmaları gerekmektedir. Bu zorunluluk, vatandaşlık başvurusu yapsın veya yapmasın tüm yabancı kişilerce yapılacak alımlarda geçerlidir. Bu belge olmaksızın gayrimenkul satışı yapılamamaktadır.

 

Bu işlem genellikle yetki belgeli emlak ofisleri tarafından yapılmaktadır. Fakat bu işlemde dikkat edilecek en önemli husus, alınacak belgenin mutlaka Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankadan olmasıdır. Döviz bürolarından veya elden bozdurulan dövizler ile bu işlem yapılamayacaktır. Bu belge alınmadan gayrimenkul satışı yapmak isteyenler Tapu müdürlükleri tarafından uyarılacak ve satış işlemleri sırf bu sebeple dahi devam edemeyecektir.

 

Ayrıca Tapuya beyan edilen tutar ile makbuzda yazan tutarın mutlaka birbirini tutması gerekmektedir. Bu tutarın farklılık içermesi halinde satış işlemleri gerçekleşemeyecektir.

 

Son olarak değinmek gerekir ki, bu döviz alım belgesi alımının mutlaka satış işlemlerinden önce gerçekleştirilesi gerektiğidir.

 

Bu noktada yaşanan bazı aksaklıkar uygulamada devam etmektedir. Alınacak olan belgenin Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankadan olması gerektiğinden satın alımı yapacak olan yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de oturma izinlerinin olması ya da kendi ülkelerinden bu banka şubelerinde hesaplarının bulunması gerekiyor. Kendi ülkelerinde bu işlemi yapmadan Türkiye’de bu işlemleri tamamlamak istediklerin döviz alım belgesini almaları mümkün olmamaktadır.

 

Döviz alım belgesi nedir?

 

Döviz alım belgesi, yabancı alıcı tarafından tapu müdürlüğünde satış işlemi yapılmadan önce dövizin merkez bankasına satılmak üzere Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya satıldığını gösteren belgedir. Döviz alım belgesinde adına döviz bozdurulan yabancı uyruklu gerçek kişinin adı, soyadı, pasaport ya da yabancı kimlik numarası, alışı yapılan dövizin ABD doları karşılığı ve bu işlemin “Sermaye Hareketleri Genelgesi’nin 13. Maddesi kapsamında” ya da “bu işlemin Türk Vatandaşlığı Kanunun uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. Maddesinin 10. Fıkrası kapsamında” olduğu hususlarının yazılması zorunlu tutulmuştur. Satış bedeli karşılığı dövizin birden fazla döviz alım belgesi ile satılması da mümkün olabiliyor. Bu durumda döviz alım belgeleri toplamı işleme esas alınıyor.

 

Döviz Alım Belgesinde Mutlaka Bulunması Gereken Bilgiler

 

1. Dövizi bozduran yabancı kişinin adı ve soyadı

2. Dövizi bozduran yabancı kişinin pasaport numarası veya varsa yabancı kimlik numarası

3. TL bedeli ve TL cinsinden alışı yapılan dövizin USD cinsinden karşılığı,

4. Yapılan işlemin “Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13. Maddesi” kapsamında gerçekleştirildiğini belirten ifade

 

Yabancıların alıcı olduğu satış işlemlerinde döviz bozdurma zorunluluğu var mı?

 

T.C. Merkez Bankasının Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13üncü Maddesi, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik ve Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasına Yapılacak Döviz Satışına İlişkin Uygulama Talimatları ile yabancıların alıcı olduğu işlemlerde Merkez Bankasına döviz bozdurma zorunluluğu getirilmiştir.

 

Bu kapsamda Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin Türkiye’de satın alacakları gayrimenkullerin ödemelerini döviz cinsinden yerine getirmesi gerekir.

 

Bu döviz tapu işlemleri öncesinde gerekçesi de belirtilerek bir bankaya ve bankaca da Merkez Bankasına satılır. Ödeme ilgililere Türk Lirası olarak yapılır.

 

Dövizin nereye bozdurulması gerekir?

 

Döviz mutlaka Türkiye de faaliyet gösteren bir bankaya ilgili bankaca da Merkez Bankasına bozdurulur. Bu nedenle döviz büroları ya da elden bozdurulan dövizin gayrimenkul alım işlemlerinde kullanılması mümkün değildir.

 

Ne kadar Döviz bozdurmalıyım?

 

T.C. Merkez Bankası’nın Sermaye Hareketleri Genelgesinin (13) üncü maddesi gereğince satış bedelinin tamamı kadar döviz bozdurulmalıdır. 

 

Bankaya dövizi mutlaka alıcı yabancının mı bozdurması gerekmektedir?

 

Döviz satışının mutlaka alıcı yabancı tarafından yapılması gerekmez. İlgili gayrimenkulün alıcısı, satıcısı, bunların vekilleri ya da temsilcileri tarafından yapılması mümkündür.

 

Dövizi satış işlemlerinden önce bozdurabilir miyim?

 

Dövizin tapuda yapılan satış işlemlerinden sonra bozdurulması mümkün değildir.

 

Mutlaka tapu işlemleri öncesinde dövizin bozdurulması ve döviz alım belgesinin satış öncesinde tapu müdürlüğüne sunulması gerekir.

 

Vatandaşlık işlemleri içinde döviz bozdurma zorunluluğu var mı?

 

Gerek gayrimenkul edinimi suretiyle vatandaşlık edinimi gerekse de vatandaşlığa konu olmayacak satın almalarda alıcının yabancı olması hallerinde dövizin Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya ilgili bankaca da Merkez Bankasına bozdurulması zorunludur.

 

Vatandaşlık (Uygunluk belgesi) işlemlerinde döviz alım belgesi dışında başka bir belge isteniyor mu ?

 

Vatandaşlık (Uygunluk belgesi) işlemlerinde Döviz alım belgesi ile söz konusu bozdurulan miktarın satıcı hesabına gönderildiğini gösteren onaylı banka dekontu tapu müdürlüklerince talep edilecektir.

 

Döviz Alım Belgesinin Tapu Müdürlüğüne satış işlemi öncesinde sunulması zorunlu iken, taşınmaz ödeme dekontunun (alıcıdan satıcıya para transferi.) satış işlemi öncesinde “Döviz Alım Belgesi’ ile birlikte ya da ayrıca taahhüt işlemi öncesinde ve en geç uygunluk belgesi düzenlenmesinden önce sunulması mümkündür.

 

Döviz öncelikle satıcının hesabına geçtikten sonra bankaya bozdurulabilir mi?

 

Döviz öncelikle alıcı tarafından satıcının hesabına sonrasında satıcı tarafından da merkez bankasına bozdurulmak amacıyla bir bankaya satılabilir. Buradaki kritik husus döviz alım belgesinin mutlaka işlem öncesi gerçekleştirilecek olmasıdır.

 

Örneğin Yabancı uyruklu J.S’nin yurtdışındaki banka hesabından, Aydın ili, Didim ilçesi, Çamlık mah,101 ada, 1 parsel, 5 nolu bağımsız bölümün satış bedeli olan 270.000 USD’yi taşınmaz satıcısı Türk vatandaşı B.Z.’nin Ziraat Bankası Didim Şubesinde bulunan USD hesabına havale etmesinden sonra, taşınmaz satıcısı B.Z. tarafından yabancı uyruklu J.S adına bu tutarın (270.000 USD) Merkez Bankasına satılmak üzere bu bankaya satıldığını gösteren “Döviz Alım Belgesi’nin ve yabancı uyruklu J.S tarafından öncesinde gönderilen döviz transferine ilişkin onaylı banka dekontunun Tapu Müdürlüğüne sunulması gerekmektedir. Kısaca ifade edildiğinde; Döviz Alım Belgesi + onaylı TL ödeme dekontu ya da onaylı (USDDöviz) ödeme dekontu + Döviz Alım Belgesi olmak üzere; döviz satış işlemi ve dekont tarih öncelikleri değişebilir.

 

Uygulamanın yürürlüğe girdiği tarih öncesinde yapılan ödemeler geçerli midir?

 

Uygulamanın yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılan ödeme dekontları işlemlerde kabul edilmeye devam edilir. Bu işlemler için döviz alım belgesi düzenlenmesine gerek bulunmamaktadır.

 

Ancak bu ödemeler için onaylı banka dekontunun tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi gerekmektedir. Elden ödeme vb. metotlarla yapılan ödemelerin kabul edilmesi mümkün değildir.

 

Uygulamanın yürürlüğe girdiği tarih öncesindeki dekontlar nasıl değerlendirilir ve tapuya beyan edilen değer nasıl hesaplanır?

 

Uygulamanın yürürlüğe girdiği tarih öncesinde satış bedelinin alıcısı hesabına yatırıldığı durumlarda bedelin karşılığı döviz bozdurulması imkânı bulunamayacağından bu durumun onaylı banka dekontu ile belgelenmesi halinde ayrıca döviz alım belgesi istenilmesine gerek bulunmamaktadır.

 

Bu durumda resmi senette belirtilecek satış değerinin alıcısı hesabına yatırılan değerden düşük olmaması, alıcı hesabına döviz cinsinden bir ödeme yapıldığı hallerde ise dekontun düzenlendiği tarihi bir önceki Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden bulunacak Türk Lirası değerin esas alınması gerekecektir.

 

Örneğin; taşınmazın satış bedellerinin 11.11.2021 tarihli 1.000.000 ₺ ve 15.12.2021 tarihli 500.000 ₺ dekontlarla yatırıldığı durumda resmi senet bedeli 1.500.000 ₺ olacakken 11.11.2021 tarihli 100.000 USD ve 15.12.2021 tarihli 50.000 USD dekontlarla yatırılan için 100.000 x 9,8135 (10.11.2021 tarihli MB Kuru) = 981.350 + 50.000 x 14.2213 (14.12.2021 tarihli MB Kuru) = 711.065 ₺ ki toplam 1.692.415 ₺ olacaktır.

 

Tapu işleminde harca esas değer döviz alım belgesindeki Türk Lirası değeri midir?

 

İlgililer tapu işlemleri başvurusunda satış bedeli olan dövizin bir bankaya satıldığını tevsik eden döviz alım belgesini tapu idaresine sunmakla yükümlüdür. İlgililer tarafından döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar satış bedeli olarak tapuya beyan edilir.

 

Bu uygulamadan (24.Ocak.2022 tarihinden) önce Tapu Müdürlüğüne yapmış olduğumuz

başvurularda bu genelge hükümleri uygulanacak mı?

 

24 Ocak 2022 tarihinden önce Tapu Müdürlüğüne başvurusu gerçekleşip de Tapu Müdürlüğünce işleme alınmış başvurular için bu genelge hükümleri uygulanmayacak, başka bir anlatımla başvurusu sırasındaki mevcut mevzuata göre işlemler tamamlanacaktır.

 

Vatandaşlık (Uygunluk Belgesi) müracaatı yapılmayan işlemlerde Döviz Alım Belgesinde "Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci maddesinin onuncu fıkrası"kapsamında ibaresinin bulunması halinde bu belge ile vatandaşlığa konu olmayan satış işlemi yapılabilir mi?

 

TR Bilindiği üzere yabancılar aldıkları taşınmazları vatandaşlık (uygunluk belgesi) için aynı anda başvuru yaparak kullanabilecekleri gibi sadece satın alma yaparak, vatandaşlık müracaatında bulunmayabileceklerdir. Ayrıca satış işleminden sonra yabancı kişi daha sonrada vatandaşlık talebinde de bulunabileceklerdir. Bu nedenle döviz alım belgelerinde karşılanacak işlem talebine bakılmaksızın (vatandaşlık, normal satış) "Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13. Maddesi" ya da "Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci maddesinin onuncu fıkrası" ibarelerinden herhangi birisinin olması halinde diğer zorunlu unsurlarında belgede bulunması halinde talebin karşılanması gerekmektedir.

 

Bankalarca düzenlenen dekontlarda farklı formatlar ya da şekiller olabilir mi? Bu farklı belgelerle karşılaşılması durumunda ne yapılması gerekir?

 

Belgelerin oluşturulmasında yeknesaklık sağlanıncaya kadar talimatların aradığı asgari bilgilerin yer alması kaydıyla onaylı dekont ya da onaylı benzeri belgelerin de işlem için yeterli görülmesi, belge üzerine zorunlu bilgilerin ilaveten eklendiği durumlarda eklenen kısımların da ayrıca banka yetkililerince tasdik edilmiş olması gerekmektedir.

 

İlgili Mevzuat

 

1- Sermaye Hareketleri Genelgesi

2-Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13 üncü Maddesi Kapsamında Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına Yapılacak Döviz Satışına İlişkin Uygulama Talimatı

3-Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Kapsamında Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına Yapılacak Döviz Satışına İlişkin Uygulama Talimatı

4-2022/1 sayılı Yabancı Gerçek Kişi Edinimlerinde Döviz Alım Belgesi konulu Genelge

5-2022/1 sayılı Genelgeye Ek Talimat 

 

 

Gençel Hukuk olarak tüm ikamet izni işlemlerinizi alanında uzman avukat kadromuz ile büyük bir titizlikle yürütüyoruz. Türkiye’de ikamet eden yahut ikamet etmek isteyen yabancılara güvenilir hizmet sunuyoruz. Aşağıdaki iletişim adreslerimizden bize ulaşıp bu süreçlerde hukuki ve usuli destek alabilirsiniz.

 

Yayınlarımız, sizlere bilgi ve fayda sağlaması amacı ile tavsiye maksadında hazırlanmıştır. İşbu bilgi notu Türkiye Cumhuriyeti yasal düzenlemeleri esas alınarak takdir edilmiş olup, herhangi bir hukuki kesin geçerlilik içermemektedir.

 

Saygılarımızla,

 

Gençel Hukuk Bürosu

Av. Abdullahcan GENÇEL